Convenção de condomínio definitiva: por que a minuta do registro da incorporação não basta?

Convenção de condomínio definitiva: por que a minuta do registro da incorporação não basta?

Todo empreendimento registrado tem uma minuta de convenção de condomínio. Ela é exigida pelo art. 32 da Lei 4.591/64 como parte do memorial de incorporação e cumpre bem esse papel: permite que o cartório registre a incorporação e que as vendas comecem. O problema aparece anos depois, quando o prédio fica pronto e essa minuta, escrita antes da obra, passa a reger a vida de dezenas ou centenas de famílias.

Neste artigo, reunimos as objeções que mais ouvimos de construtoras e incorporadoras sobre a elaboração da convenção definitiva e explicamos, ponto a ponto, por que ela merece atenção antes da entrega.

Objeção 1: "A minuta da convenção de condomínio do registro já serve"

A minuta do registro foi redigida a partir do projeto aprovado, muitas vezes com base em um modelo. Ela precisa ser coerente com o quadro de áreas e as frações ideais, mas raramente desce ao nível de detalhe que o prédio pronto exige.

Entre o registro e a entrega, muita coisa muda. Equipamentos de lazer são definidos, áreas comuns ganham uso específico, vagas são demarcadas, surgem espaços como coworking, pet place, lavanderia compartilhada ou depósitos. Se a convenção não trata desses pontos, cada um deles vira uma discussão na primeira assembleia.

O Código Civil, no art. 1.334, lista o que a convenção deve conter: a quota de cada unidade nas despesas e a forma de pagamento, a forma de administração, a competência das assembleias, o modo de convocação e o quórum, as sanções aos condôminos e o regimento interno. Uma minuta genérica costuma cumprir esses itens de forma superficial. A convenção definitiva cumpre de forma aplicável ao prédio real.

Objeção 2: "Os condôminos podem mudar depois"

Podem, mas não é simples. O art. 1.351 do Código Civil exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção e para mudar a destinação do edifício ou da unidade. Em um condomínio recém instalado, com proprietários que ainda não se conhecem e pouca participação em assembleia, reunir esse quórum é difícil.

Na prática, a primeira convenção tende a ficar em vigor por muitos anos. Isso significa que as escolhas feitas, ou deixadas de fazer, antes da entrega acompanham o empreendimento por um longo tempo, com o nome da construtora associado a ele.

Objeção 3: "Conflito de condomínio é problema do síndico"

Formalmente, a gestão é do síndico e da assembleia. Mas o comprador que enfrenta uma regra confusa sobre vagas, mudanças, obras nas unidades ou uso da área de lazer costuma procurar quem vendeu o imóvel. Reclamações no pós-venda, avaliações públicas negativas e desgaste com clientes que poderiam comprar de novo são efeitos concretos de uma convenção mal desenhada.

Um tema recente mostra como uma regra clara faz diferença. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu, no REsp 2.121.055, que em condomínio de destinação exclusivamente residencial a locação de curta temporada por plataformas digitais depende de aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia. Em setembro, a Corte afetou o Tema 1.443 dos recursos repetitivos para definir a questão em caráter nacional, com suspensão dos processos sobre o assunto. Enquanto a tese não é fixada, a convenção que trata do tema de forma expressa evita disputas entre vizinhos desde o primeiro dia.

Objeção 4: "É mais um custo na reta final da obra"

A convenção definitiva é o documento que vai organizar o uso de tudo o que a construtora entregou. Ela define como as despesas são rateadas, como as áreas comuns são usadas e como os conflitos são resolvidos. Comparada ao custo de um pós-venda conturbado, é uma parte pequena do orçamento do empreendimento.

Além disso, a convenção definitiva costuma ser apresentada na assembleia de instalação do condomínio. Chegar a esse momento com um documento claro, explicado e coerente com o prédio transmite organização e reforça a reputação da marca diante dos novos proprietários. Esse cuidado com os documentos acompanha o empreendimento desde a venda, como mostramos ao tratar da minuta de promessa de compra e venda da incorporadora.

O que a convenção definitiva deve prever

Sem esgotar o tema, alguns pontos merecem atenção em qualquer empreendimento: a destinação das unidades e as regras para locação, inclusive por temporada; o uso, a reserva e a responsabilidade pelas áreas comuns e equipamentos de lazer; o regime das vagas de garagem; as regras para obras nas unidades e para mudanças; o critério de rateio das despesas; e as sanções para descumprimento. Para o comprador, entender esses documentos também é parte de uma compra segura, como explicamos em Compra de imóvel de uma incorporação imobiliária: o que devo me atentar?.

A convenção deve ser aprovada por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais (art. 1.333 do Código Civil) e registrada no Registro de Imóveis para valer contra terceiros. Por isso, prepará-la com antecedência à entrega facilita a aprovação e o registro.

O escritório Rezende e Gonçalves elabora a convenção de condomínio definitiva e o regimento interno para construtoras e incorporadoras, a partir das características reais de cada empreendimento. Se a entrega do seu empreendimento está próxima, preencha o formulário logo abaixo e informe a previsão de entrega para conversar sobre a sua convenção de condomínio.

Quem está por trás do escritório Rezende e Gonçalves

O escritório Rezende e Gonçalves Advocacia Imobiliária foi fundado e é conduzido pelos advogados Marcus Rezende e Mariana Gonçalves, que somam cerca de 40 anos de atuação no mercado imobiliário e acompanham, a partir de diferentes pontos de vista, cada etapa da vida de um imóvel, do registro da incorporação à entrega das chaves.

Marcus, pós-graduado em Direito Imobiliário e mestre em Direito Empresarial, iniciou sua trajetória em 2004 dentro do Registro de Imóveis, onde conheceu por dentro o que faz uma convenção de condomínio ser registrada ou recusada, e se tornou especialista em incorporações e regularização imobiliária.

Mariana, também pós-graduada em Direito Imobiliário, começou em 2008 como corretora em um dos mercados de alto padrão mais aquecidos do país, na região de Balneário Camboriú e Itajaí, e, formada em Direito desde 2014, atua como advogada especialista em análise de riscos em transações e contratos.

Essa combinação rara, de quem conhece o cartório, a mesa de negociação e o contrato, permite ao escritório enxergar riscos que normalmente só aparecem depois da assinatura. Hoje, o Rezende e Gonçalves assessora proprietários, investidores, construtoras e incorporadoras em todo o território nacional em compra, venda, permuta, incorporação e regularização de imóveis de alto valor, inclusive na elaboração da convenção de condomínio definitiva, com atendimento personalizado, metodologia própria e o compromisso de que cada construtora entregue o seu empreendimento sabendo exatamente quais regras está deixando para os novos proprietários.