O que a minuta de promessa de compra e venda da incorporadora precisa prever sobre distrato?

Em 8 de outubro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça informou que a Segunda Seção vai julgar, pelo rito dos recursos repetitivos, quanto o vendedor pode reter quando o comprador desiste da compra de um imóvel. São os Temas 1.464 e 1.465, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. A tese que sair desse julgamento vai orientar os tribunais de todo o país.

Para a incorporadora, a notícia traz uma pergunta prática: a minuta que o time comercial usa hoje está preparada para sustentar a retenção prevista no contrato? Neste material, explicamos o que está em julgamento, o que a Lei do Distrato já define para incorporações e quais pontos da minuta decidem se o percentual combinado será aplicado.

O que o STJ vai decidir nos Temas 1.464 e 1.465

O STJ afetou quatro recursos especiais: REsp 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393. O Tema 1.465 trata dos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, quando a rescisão acontece por iniciativa e culpa do comprador. O tribunal vai definir o percentual que pode ser retido e a base de cálculo dessa retenção.

O Tema 1.464 trata da compra de imóvel não edificado, como lotes e terrenos, em contratos firmados depois da Lei do Distrato. A afetação existe porque a Terceira e a Quarta Turma do STJ decidem de forma diferente. Para lotes, a Quarta Turma admite retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, com base no art. 32-A da Lei 6.766/79, enquanto a Terceira Turma trabalha com percentual sobre as parcelas pagas.

Enquanto o julgamento não acontece, ficam suspensos os processos sobre essas questões em que já houve recurso especial ou agravo em recurso especial, tanto na segunda instância quanto no próprio STJ.

O que a Lei do Distrato já define para a incorporação

Para unidades de incorporação vendidas na vigência da Lei 13.786/2018, a regra está no art. 67-A da Lei 4.591/64. Quando o contrato se desfaz por distrato ou por inadimplemento absoluto do comprador, ele recebe de volta o que pagou diretamente ao incorporador, corrigido pelo índice do contrato, com duas deduções: a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, limitada a 25% da quantia paga.

Se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, regime que separa o terreno e a obra do restante do patrimônio da incorporadora, a pena pode chegar a 50% da quantia paga, conforme o § 5º do mesmo artigo. O § 1º dispensa o incorporador de provar prejuízo para cobrar a pena.

Em junho de 2026, a Quarta Turma do STJ confirmou a validade da retenção de até 50% em empreendimento com patrimônio de afetação, desde que expressamente pactuada (AgInt no REsp 2.159.971/SP). A expressão que pesa é "expressamente pactuada": o percentual da lei só se aplica quando está escrito no contrato, da forma que a lei exige.

Os pontos da minuta de promessa de compra e venda que decidem se a retenção será aplicada

A Lei do Distrato criou exigências formais para o contrato de venda de unidade em incorporação. Na prática, são elas que determinam se a cláusula de retenção vai resistir a uma discussão:

• Quadro-resumo completo na abertura do contrato. O art. 35-A exige preço, entrada, corretagem, forma de pagamento, índices de correção, consequências do desfazimento, juros, direito de arrependimento, prazo de quitação após o habite-se, ônus sobre o imóvel, número do registro da incorporação e prazo para o habite-se.

• Cláusulas de desfazimento em destaque e com assinatura específica do comprador. O § 2º do art. 35-A condiciona as consequências do distrato à anuência prévia e específica do adquirente, com redação destacada, como determina o art. 54, § 4º, do Código de Defesa do Consumidor.

• Percentual coerente com o regime do empreendimento: até 25% sem patrimônio de afetação e até 50% com a afetação.

• Corretagem identificada, com valor, condições de pagamento e beneficiário, para que a dedução seja aceita.

• Direito de arrependimento de 7 dias nas vendas feitas em estande ou fora da sede, previsto no § 10 do art. 67-A, com a forma de exercício descrita.

• Prazo de tolerância para a entrega da obra pactuado de forma expressa, clara e destacada, como exige o art. 43-A.

Se faltar alguma informação do quadro-resumo, o § 1º do art. 35-A concede 30 dias para o aditamento do contrato. Sem a correção, a omissão passa a ser justa causa para o comprador rescindir. Um erro de minuta, portanto, pode inverter a posição da incorporadora na discussão do distrato.

Lotes e contratos antigos: onde a incerteza continua

O julgamento interessa diretamente a loteadoras e a incorporadoras com contratos anteriores a dezembro de 2018 ainda em carteira. Para lotes, o art. 32-A da Lei 6.766/79 limita a cláusula penal e as despesas administrativas a 10% do valor atualizado do contrato, além de permitir outras deduções, como a fruição do lote e débitos de IPTU.

Até o STJ fixar a tese, a mesma rescisão pode ter resultados diferentes conforme a turma que julgar o recurso. Isso afeta a previsão de caixa, a provisão para distratos e a orientação que o time comercial passa aos compradores. Revisar agora as minutas de lotes e mapear os contratos antigos com risco de rescisão permite reagir rapidamente quando a decisão sair.

Uma minuta para cada empreendimento

Quem acompanha nossos textos sobre as etapas da assessoria jurídica em incorporações e sobre patrimônio de afetação já sabe que o contrato de venda precisa conversar com o memorial de incorporação. Minuta reaproveitada de outro empreendimento costuma trazer prazo de obra, regime de afetação ou forma de pagamento que não correspondem ao novo lançamento. É nesse descompasso que nasce boa parte das discussões de distrato.

O conjunto de minutas de um empreendimento inclui termo de reserva de unidade, promessa de compra e venda com quadro-resumo, notificação por falta de pagamento, termo de entrega de chaves e notificação para transferência da propriedade. Padronizados e ajustados ao projeto, esses documentos permitem que o time comercial venda com segurança do lançamento à entrega das chaves, com menos desgaste no pós-venda.

O escritório Rezende e Gonçalves elabora as Minutas para Empreendimento: o conjunto de documentos que acompanha a venda das unidades, da reserva à entrega das chaves, ajustado ao memorial de incorporação, ao prazo de obra e ao regime de afetação de cada projeto. Se a sua incorporadora está preparando um lançamento ou quer revisar as minutas em uso, preencha o formulário logo abaixo e conte em que fase está o empreendimento. Nossa equipe entra em contato para entender o seu caso.

Quem está por trás do escritório Rezende e Gonçalves

O escritório Rezende e Gonçalves Advocacia Imobiliária foi fundado e é conduzido pelos advogados Marcus Rezende e Mariana Gonçalves, que somam cerca de 40 anos de atuação no mercado imobiliário e acompanham, a partir de diferentes pontos de vista, cada etapa da vida de um imóvel, o que inclui cada fase de um empreendimento, do registro da incorporação à entrega das chaves.

Marcus, pós-graduado em Direito Imobiliário e mestre em Direito Empresarial, iniciou sua trajetória em 2004 dentro do Registro de Imóveis, onde conheceu por dentro o que faz um memorial de incorporação ser registrado ou recusado, e se tornou especialista em incorporações e regularização imobiliária.

Mariana, também pós-graduada em Direito Imobiliário, começou em 2008 como corretora em um dos mercados de alto padrão mais aquecidos do país, na região de Balneário Camboriú e Itajaí, e, formada em Direito desde 2014, atua como advogada especialista em análise de riscos em transações e contratos.

Essa combinação rara, de quem conhece o cartório, a mesa de negociação e o contrato, permite ao escritório enxergar, ainda na minuta, riscos que normalmente só aparecem depois da venda das unidades. Hoje, o Rezende e Gonçalves assessora construtoras e incorporadoras em todo o território nacional na elaboração de minutas para empreendimento, no registro de incorporação e na convenção de condomínio, com atendimento personalizado, metodologia própria e o compromisso de que cada unidade seja vendida com um contrato que a incorporadora consiga sustentar.