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Quais documentos o cartório exige para o registro de incorporação imobiliária?
O terceiro trimestre de 2026 foi mais difícil para as incorporadoras. Reportagem do InfoMoney publicada em 4 de novembro, com base em relatórios de bancos e corretoras, mostra que os lançamentos de média e alta renda caíram 32% na comparação anual, segundo o Itaú BBA, e que os estoques chegaram a cerca de 22 meses de vendas. O BTG Pactual apontou queda de 27% nos lançamentos do segmento.
Em um mercado mais seletivo, a decisão de lançar fica mais criteriosa, e a data escolhida passa a valer ainda mais. Só que essa data não depende apenas do comercial e do marketing. Ela depende de um ato do cartório: o registro da incorporação. Neste artigo, explicamos o que a lei exige e onde costumam surgir as exigências que atrasam o lançamento.
Por que o registro vem antes da primeira venda
O art. 32 da Lei 4.591/64 estabelece que o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades depois de registrar, no Registro de Imóveis competente, o memorial de incorporação. Em termos práticos: sem registro, não há venda na planta.
A própria lei prevê sanções para quem negocia unidades sem cumprir essas exigências (art. 66). Além do risco legal, há o risco comercial: o número do registro e a indicação do cartório devem constar dos anúncios, propostas e contratos (art. 32, § 3º), e o comprador bem assessorado vai conferir esse dado antes de assinar.
O que compõe o memorial para o registro de incorporação imobiliária
O memorial é um conjunto de documentos listados nas alíneas do art. 32. Os principais são:
título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável de compra, cessão ou permuta, com os requisitos da lei;
certidões negativas de tributos, de protesto, de ações cíveis e criminais e de ônus reais, referentes ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
histórico dos títulos de propriedade do imóvel;
projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes;
cálculo das áreas das edificações, com a área global, a das partes comuns e a de cada tipo de unidade;
memorial descritivo das especificações da obra e avaliação do custo global;
instrumento de divisão do terreno em frações ideais, com a descrição e a destinação das futuras unidades e partes comuns;
minuta da convenção de condomínio;
declaração sobre o número de vagas de garagem e a sua localização.
Cada item tem detalhes próprios. A minuta de convenção, por exemplo, precisa ser coerente com o quadro de áreas e com as frações ideais. Uma divergência entre esses documentos é motivo frequente de exigência.
Onde as exigências costumam surgir
O oficial de registro analisa o conjunto e, havendo pendências, apresenta por escrito as exigências que considera necessárias, em prazo fixado no próprio art. 32. Cada exigência significa um novo ciclo: corrigir, reunir documentos e reapresentar.
Os pontos que mais geram exigência são previsíveis. Certidões com prazo de validade vencido durante a montagem do memorial. Área do terreno no projeto diferente da área na matrícula, o que pode exigir retificação antes do registro. Projeto aprovado com alterações que não foram refletidas no quadro de áreas. Cadeia de títulos com falhas antigas, como uma partilha não registrada. E frações ideais calculadas de forma inconsistente com a minuta de convenção.
Esses pontos aparecem com frequência porque o memorial costuma ser montado por várias equipes, como arquitetura, engenharia, contabilidade e jurídico, sem uma conferência final integrada. Explicamos esse fluxo no artigo 5 etapas da assessoria jurídica em incorporações imobiliárias.
O custo do atraso em um mercado mais seletivo
Com estoques mais altos e vendas desacelerando, as incorporadoras tendem a escolher com mais cuidado o momento de cada lançamento. Quando essa janela é definida, o registro precisa acompanhar o cronograma, não o contrário.
Um memorial que volta do cartório com exigências pode deslocar o lançamento por semanas, afetar a campanha já contratada e mexer na projeção de VGV, o valor geral de vendas do empreendimento. Também vale lembrar que, se a incorporação não se concretizar no prazo previsto no art. 33 da Lei 4.591/64, a documentação precisa ser atualizada para que as vendas continuem. Tratamos de outros obstáculos legais comuns em Os desafios da incorporação imobiliária.
Como organizar o memorial antes do protocolo
A forma mais segura de evitar exigências é tratar o memorial como um projeto com começo, meio e fim. Isso inclui conferir a matrícula e a cadeia de títulos do terreno logo no início, controlar a validade de cada certidão, cruzar o projeto aprovado com o quadro de áreas e as frações ideais, e revisar a minuta de convenção à luz do empreendimento real.
Quando essa conferência é feita antes do protocolo, o oficial recebe um conjunto coerente, e o registro deixa de ser uma incógnita no cronograma de lançamento.
O escritório Rezende e Gonçalves organiza a documentação jurídica do registro de incorporação para construtoras e incorporadoras, do levantamento do terreno ao protocolo no Registro de Imóveis. Se o seu empreendimento está em preparação para lançamento, preencha o formulário logo abaixo e conte em que fase ele está. Nossa equipe entrará em contato.
Quem está por trás do escritório Rezende e Gonçalves
O escritório Rezende e Gonçalves Advocacia Imobiliária foi fundado e é conduzido pelos advogados Marcus Rezende e Mariana Gonçalves, que somam cerca de 40 anos de atuação no mercado imobiliário e acompanham, a partir de diferentes pontos de vista, cada etapa da vida de um imóvel, do terreno ao empreendimento pronto.
Marcus, pós-graduado em Direito Imobiliário e mestre em Direito Empresarial, iniciou sua trajetória em 2004 dentro do Registro de Imóveis, onde conheceu por dentro o que faz um memorial de incorporação ser registrado ou recusado, e se tornou especialista em incorporações e regularização imobiliária.
Mariana, também pós-graduada em Direito Imobiliário, começou em 2008 como corretora em um dos mercados de alto padrão mais aquecidos do país, na região de Balneário Camboriú e Itajaí, e, formada em Direito desde 2014, atua como advogada especialista em análise de riscos em transações e contratos.
Essa combinação rara, de quem conhece o cartório, a mesa de negociação e o contrato, permite ao escritório enxergar riscos que normalmente só aparecem depois da assinatura. Hoje, o Rezende e Gonçalves assessora proprietários, investidores, construtoras e incorporadoras em todo o território nacional em compra, venda, permuta, incorporação e regularização de imóveis de alto valor, incluindo a organização jurídica do registro de incorporação, com atendimento personalizado, metodologia própria e o compromisso de que cada incorporadora leve o memorial ao cartório sabendo exatamente o que está protocolando.
