A construtora me ofereceu permuta: a proposta é boa? O que você precisa saber sobre permuta de terreno com construtora

Uma construtora procura o proprietário, elogia o terreno, apresenta um projeto bonito e oferece algumas unidades do futuro empreendimento em troca. Junto com a proposta, chega um contrato pronto para assinatura. A pergunta que todo proprietário faz nesse momento é simples: a proposta é boa?

A resposta depende menos do número de apartamentos oferecidos e mais do que o contrato garante. Neste material, explicamos como funciona a permuta de terreno com construtora e respondemos às quatro dúvidas que mais ouvimos de proprietários antes da assinatura.

Como funciona a permuta de terreno com construtora por unidades

Na permuta, o proprietário transfere o terreno para a construtora ou incorporadora e recebe, como pagamento, unidades do empreendimento que ainda será construído. Pode haver também uma parte em dinheiro. O Código Civil, no art. 533, aplica à troca as regras da compra e venda, com algumas adaptações.

Quando o pagamento do terreno é feito em unidades a construir, o art. 39 da Lei 4.591/64 exige que os documentos do negócio discriminem a parcela paga em dinheiro, se houver, e a quota-parte da área das unidades entregues em pagamento, expressa em metros quadrados. Ou seja, a lei já pede precisão sobre o que o proprietário vai receber.

Para visualizar, pense em um exemplo ilustrativo: uma proposta que diz apenas "quatro apartamentos no empreendimento, entrega em 36 meses". Ela não informa quais unidades, em que andar, com que área privativa, com quantas vagas, com qual padrão de acabamento, nem o que acontece se a entrega atrasar. Todos esses pontos fazem diferença no valor do que você recebe, e todos podem ser negociados.

"A construtora já trouxe um contrato pronto, é só assinar"

O contrato pronto é redigido pelo jurídico da construtora e, naturalmente, protege os interesses dela. Não há nada de errado nisso: cada parte cuida do seu lado. O problema aparece quando o proprietário assina sem que alguém cuide do lado dele.

Nas minutas que chegam prontas, é comum encontrar cláusulas genéricas sobre a especificação das unidades, prazos de entrega com tolerâncias amplas, penalidades leves para o atraso e pouca ou nenhuma previsão para o caso de a obra não sair do papel. Esses pontos podem ser discutidos e ajustados antes da assinatura. Depois dela, a margem de negociação diminui muito.

"Não quero atrasar a negociação por causa de advogado"

A assessoria jurídica acompanha a negociação, não vem depois dela. Enquanto a construtora conclui seus estudos de viabilidade e aprovação do projeto, o advogado do proprietário analisa a proposta, a minuta e a documentação do terreno, e prepara os pontos a negociar.

O risco real de atraso está em outro lugar: um contrato assinado às pressas, com garantias frágeis, pode deixar o proprietário preso por anos a uma disputa se o empreendimento atrasar ou for paralisado. Um terreno que a família guardou por décadas merece algumas semanas de análise cuidadosa.

"É uma construtora grande e conhecida, não vou ser enganado"

A questão central aqui é o risco de execução da obra. Mesmo empresas grandes e sérias têm empreendimentos que atrasam, são redesenhados ou ficam parados por mudanças de mercado, de crédito ou de aprovação. Porte e reputação não substituem garantia escrita no contrato.

É o contrato bem negociado que define o que acontece nesses cenários: se o terreno volta para o proprietário, se há indenização, se existe uma garantia real como hipoteca de unidades, ou se o empreendimento terá patrimônio de afetação, regime previsto nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64 que separa o terreno e a obra do restante do patrimônio da incorporadora. Também é no contrato que se define quem paga ITBI, registro e IPTU durante a obra, cuja incidência varia conforme a lei de cada município e merece análise tributária própria. Já tratamos desse tema em o que garantir na permuta de terreno com construtora.

"O advogado vai encarecer o negócio e reduzir o que eu ganho"

A comparação justa é entre o custo da assessoria e o valor do que está em jogo: o terreno e as unidades que você vai receber. Em uma permuta, uma única cláusula mal negociada, como a falta de garantia para o atraso ou uma especificação vaga das unidades, pode afetar parte relevante desse patrimônio.

A assessoria não promete um resultado, porque a negociação depende também da outra parte. O que ela garante é que você negocie sabendo o que está cedendo e o que está recebendo, com as perguntas certas feitas antes da assinatura. Se quiser entender o caminho completo da operação, leia também o que você precisa saber antes de trocar terreno por unidades.

Antes de responder à construtora, separe a matrícula atualizada do terreno, a proposta recebida e a minuta enviada pela construtora. Anote o que mais preocupa você e a sua família, seja a escolha das unidades, o prazo ou o que acontece se a obra atrasar, e verifique se existe um prazo para responder.

O escritório Rezende e Gonçalves assessora proprietários na negociação e na formalização da permuta com construtoras, cuidando da escolha e especificação das unidades, do prazo de entrega, das garantias e da divisão de custos e tributos. Se você recebeu uma proposta, preencha o formulário logo abaixo e conte em que fase está a negociação. Nossa equipe vai entender o seu caso e orientar os próximos passos.

Quem está por trás do escritório Rezende e Gonçalves

O escritório Rezende e Gonçalves Advocacia Imobiliária foi fundado e é conduzido pelos advogados Marcus Rezende e Mariana Gonçalves, que somam cerca de 40 anos de atuação no mercado imobiliário e acompanham, a partir de diferentes pontos de vista, cada etapa da vida de um imóvel, do terreno ao empreendimento pronto.

Marcus, pós-graduado em Direito Imobiliário e mestre em Direito Empresarial, iniciou sua trajetória em 2004 dentro do Registro de Imóveis, onde conheceu por dentro o que faz um título ser registrado ou recusado, e se tornou especialista em incorporações e regularização imobiliária.

Mariana, também pós-graduada em Direito Imobiliário, começou em 2008 como corretora em um dos mercados de alto padrão mais aquecidos do país, na região de Balneário Camboriú e Itajaí, e, formada em Direito desde 2014, atua como advogada especialista em análise de riscos em transações e contratos.

Essa combinação rara, de quem conhece o cartório, a mesa de negociação e o contrato, permite ao escritório enxergar riscos que normalmente só aparecem depois da assinatura da permuta. Hoje, o Rezende e Gonçalves assessora proprietários de terrenos e famílias herdeiras em todo o território nacional na negociação e na formalização de permutas com construtoras, com atendimento personalizado, metodologia própria e o compromisso de que cada proprietário feche o negócio sabendo exatamente o que está cedendo e o que vai receber.