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Permuta de terreno com construtora: o que garantir
Quando você for trocar o seu terreno por unidades de um empreendimento, tem uma coisa que você precisa garantir: que a sua parte do negócio esteja protegida no contrato, e não apenas na promessa da construtora.
A permuta é uma das formas mais comuns de viabilizar um empreendimento imobiliário. O proprietário entrega o terreno e, em troca, recebe apartamentos, salas ou casas do prédio que será construído ali. Para quem tem um imóvel bem localizado e não pretende vendê-lo por um valor fechado, pode ser uma excelente forma de multiplicar o patrimônio.
Mas existe uma diferença importante entre a proposta que a construtora apresenta e o que de fato fica garantido por escrito. É sobre essa diferença que vamos falar.
O receio de quem está diante dessa decisão de permuta do terreno
Eu entendo que você tenha receio de fechar esse negócio. O terreno muitas vezes é um patrimônio de família, construído ao longo de décadas, e entregá-lo em troca de algo que ainda não existe exige confiança.
E esse receio tem fundamento. Muita gente conhece alguém que entregou o terreno e esperou anos por uma obra que atrasou, mudou de projeto no meio do caminho ou simplesmente nunca saiu do papel. Em muitos desses casos, o proprietário descobre tarde demais que o contrato não dizia com clareza o que aconteceria nessa situação.
Outro medo comum é o de que envolver um advogado vá atrapalhar a negociação, afastar a construtora ou encarecer o negócio. É um receio compreensível, mas, na prática, o risco maior está em assinar rápido um documento que não foi negociado.
O contrato pronto foi feito para proteger quem o escreveu
Na maioria das permutas, a construtora chega com a proposta e com o contrato já redigido pelo seu departamento jurídico. Isso é natural: ela negocia muitos terrenos e tem um modelo próprio.
O ponto de atenção é que esse documento define questões decisivas para o proprietário, como:
Quais unidades exatamente você vai receber, em que andar, com qual metragem e acabamento
Em que prazo a obra deve ser entregue e qual a tolerância para atraso
O que acontece se a obra parar, se a construtora enfrentar dificuldades financeiras ou se o projeto for alterado
Quem paga os impostos, as taxas de cartório e o IPTU durante a construção
Quando esses pontos ficam genéricos, quem tem mais margem para interpretar o contrato é quem o escreveu. Por isso, o melhor momento para ajustá-los é antes da assinatura.
A nossa metodologia em três etapas
Nosso escritório conduz muitas permutas e, a partir dessa experiência, criou uma metodologia própria para dar segurança ao dono do terreno. Ela é dividida em três etapas de análise.
Análise da proposta de permuta por unidades
Antes de olhar o contrato, olhamos o negócio. Avaliamos se a quantidade e o tipo de unidades oferecidas fazem sentido diante do valor do terreno e do potencial do empreendimento. Também verificamos se as unidades estão bem identificadas: andar, posição, metragem, vagas de garagem e padrão de acabamento.
Análise tributária da transação
Uma permuta envolve tributos que muitas vezes só aparecem depois, como o ITBI sobre as transferências, as custas de cartório e, dependendo de como o negócio é estruturado, o imposto de renda sobre ganho de capital. Analisamos a melhor forma de estruturar a operação e deixamos claro no contrato quem arca com cada custo.
Análise do contrato, dos prazos e das garantias
Por fim, revisamos e negociamos o contrato cláusula por cláusula. Os pontos centrais são o prazo de entrega, as penalidades em caso de atraso e as garantias para o caso de a obra não ser concluída, como o patrimônio de afetação, a hipoteca ou a possibilidade de o terreno voltar para o proprietário.
O que muda na prática
Com essa análise feita antes da assinatura, você fecha o negócio sabendo exatamente quais unidades vai receber, quando vai receber e o que acontece se a obra atrasar ou parar. Os custos ficam definidos desde o início, sem surpresas no meio do caminho.
E isso não significa travar a negociação. A assessoria acontece junto com as conversas com a construtora, e não depois delas. Construtoras sérias estão acostumadas a negociar com proprietários bem assessorados, e um contrato claro também reduz o risco de conflito para elas.
O resultado é um acordo equilibrado, em que o seu patrimônio continua protegido do primeiro dia da negociação até a entrega das chaves.
Recebeu uma proposta de permuta?
Se você ainda não tem segurança sobre como fazer uma permuta sem correr o risco de ficar sem o terreno e sem o imóvel, entre em contato com a nossa equipe. Explicamos como funciona cada etapa e o que precisa ser verificado no seu caso, para que você tome essa decisão com mais segurança jurídica.
Quem está por trás do escritório Rezende e Gonçalves
O Rezende e Gonçalves Advocacia Imobiliária foi fundado e é conduzido pelos advogados Marcus Rezende e Mariana Gonçalves, que somam cerca de 40 anos de atuação no mercado imobiliário e acompanham, a partir de diferentes pontos de vista, cada etapa da vida de um imóvel.
Marcus, pós-graduado em Direito Imobiliário e mestre em Direito Empresarial, iniciou sua trajetória em 2004 dentro do Registro de Imóveis, onde conheceu por dentro o que faz uma escritura ser registrada ou recusada, e se tornou especialista em incorporações e regularização imobiliária.
Mariana, também pós-graduada em Direito Imobiliário, começou em 2008 como corretora em um dos mercados de alto padrão mais aquecidos do país, na região de Balneário Camboriú e Itajaí, e, formada em Direito desde 2014, atua como advogada especialista em análise de riscos em transações e contratos.
Essa combinação rara, de quem conhece o cartório, a mesa de negociação e o contrato, permite ao escritório enxergar riscos que normalmente só aparecem depois da assinatura. Hoje, o Rezende e Gonçalves assessora proprietários, investidores, construtoras e incorporadoras em todo o território nacional em compra, venda, permuta, incorporação e regularização de imóveis de alto valor, com atendimento personalizado, metodologia própria e o compromisso de que cada cliente feche o seu negócio sabendo exatamente o que está assinando.
