Imóvel de família sem escritura: como colocar no meu nome?

Imóvel de família sem escritura: como colocar no meu nome?

É uma situação muito comum. Os pais ou os avós compraram o imóvel há décadas, pagaram tudo, construíram, criaram os filhos ali. O IPTU sempre esteve em dia. Mas a escritura nunca foi passada, ou foi passada e nunca levada ao Registro de Imóveis. Anos depois, quando a família quer vender, financiar ou dividir o bem, descobre que, para o cartório, o imóvel ainda pertence a outra pessoa.

A boa notícia é que, na maioria dos casos, existe um caminho para regularizar. O ponto de atenção é que não existe um caminho único. Neste artigo, mostramos como o escritório faz o diagnóstico de um imóvel de família sem escritura e quando a usucapião em cartório é a solução indicada.

Primeiro, entendemos a história do imóvel da família sem escritura

Antes de falar em documentos ou procedimentos, a primeira conversa é sobre a história. Quem comprou o imóvel, de quem, em que ano e como foi o pagamento. Quem mora ou cuida dele desde então. Se o comprador original ainda está vivo, se houve falecimentos na família e se algum inventário já foi aberto.

Essas respostas importam porque cada história leva a um caminho jurídico diferente. Duas famílias com imóveis parecidos podem precisar de soluções completamente distintas.

Depois, conferimos a matrícula e os documentos da família

O segundo passo é a matrícula atualizada do imóvel, que mostra em nome de quem ele está registrado e se há ônus, como hipoteca ou penhora. Em seguida, reunimos o que a família tem: contrato de compra antigo, recibos, escritura não registrada, carnês de IPTU, contas de água e luz, fotos, declarações de vizinhos.

Esse levantamento serve para comparar a situação registral, ou seja, o que está no papel, com a situação real, que é quem está no imóvel e há quanto tempo. É nessa comparação que o caminho aparece.

Os caminhos possíveis para colocar o imóvel no nome da família

Se o imóvel está registrado em nome de um familiar falecido, como o pai ou o avô, o caminho em regra é o inventário, que pode ser feito em cartório quando os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo.

Se a família comprou de terceiros, pagou tudo e tem o contrato, mas o vendedor não assina a escritura ou não é encontrado, a solução pode ser a adjudicação compulsória, que desde 2022 também pode ser feita em cartório, conforme o art. 216-B da Lei 6.015/73.

Se a cadeia de documentos se perdeu, o vendedor morreu sem deixar herdeiros localizáveis ou a compra foi feita apenas de boca, a base passa a ser a posse antiga. Nesse caso, o caminho costuma ser a usucapião. Já tratamos de outras situações em Como regularizar um imóvel sem escritura?.

Quando o caminho é a usucapião em cartório

A usucapião reconhece a propriedade de quem exerce a posse do imóvel como dono, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo tempo que a lei exige. Os prazos variam conforme a modalidade: 15 anos na usucapião extraordinária, reduzidos para 10 quando o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil); 10 anos na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.242); e 5 anos na especial urbana, para áreas de até 250 m² usadas como moradia por quem não tem outro imóvel (art. 1.240).

Desde 2015, o art. 216-A da Lei 6.015/73 permite que a usucapião seja feita diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial, com advogado. O pedido reúne a ata notarial lavrada por tabelião, que atesta o tempo e as características da posse, a planta e o memorial descritivo assinados por profissional habilitado, as certidões negativas e os documentos que comprovam a posse. As regras do procedimento estão detalhadas no Provimento 149/2023 do CNJ. Explicamos cada etapa em Usucapião extrajudicial: como funciona e qual o procedimento?.

E se um herdeiro ou um vizinho discordar?

Os titulares de direitos registrados e os confrontantes, que são os vizinhos de divisa, devem assinar a planta. Quem não assinar é notificado pelo cartório para se manifestar. Pela lei, o silêncio é interpretado como concordância.

Se alguém apresentar impugnação, o oficial tenta uma solução consensual. Não havendo acordo, o caso é remetido ao juiz, e o procedimento passa a correr na via judicial. Por isso, conversar com a família e com os vizinhos antes do protocolo costuma fazer diferença.

Um cuidado especial vale para os herdeiros. Em regra, todos os herdeiros são possuidores do imóvel deixado pelo falecido. A usucapião por apenas um deles só é possível em situações específicas, quando ele exerce a posse com exclusividade, como dono, pelo prazo legal. Cada caso precisa de análise própria.

O escritório Rezende e Gonçalves conduz a regularização de imóveis de família, do diagnóstico inicial ao registro em nome dos herdeiros, inclusive pela usucapião extrajudicial em cartório. Se a sua família tem um imóvel sem escritura, preencha o formulário logo abaixo e conte que documento vocês têm hoje, assim poderemos marcar uma conversa sobre o assunto:

Quem está por trás do escritório Rezende e Gonçalves

O escritório Rezende e Gonçalves Advocacia Imobiliária foi fundado e é conduzido pelos advogados Marcus Rezende e Mariana Gonçalves, que somam cerca de 40 anos de atuação no mercado imobiliário e acompanham, a partir de diferentes pontos de vista, cada etapa da vida de um imóvel, da posse antiga à matrícula em nome da família.

Marcus, pós-graduado em Direito Imobiliário e mestre em Direito Empresarial, iniciou sua trajetória em 2004 dentro do Registro de Imóveis, onde conheceu por dentro o que faz um título ser registrado ou recusado, e se tornou especialista em incorporações e regularização imobiliária.

Mariana, também pós-graduada em Direito Imobiliário, começou em 2008 como corretora em um dos mercados de alto padrão mais aquecidos do país, na região de Balneário Camboriú e Itajaí, e, formada em Direito desde 2014, atua como advogada especialista em análise de riscos em transações e contratos.

Essa combinação rara, de quem conhece o cartório, a mesa de negociação e o contrato, permite ao escritório enxergar riscos que normalmente só aparecem depois da assinatura. Hoje, o Rezende e Gonçalves assessora proprietários, herdeiros, investidores, construtoras e incorporadoras em todo o território nacional em compra, venda, permuta, incorporação e regularização de imóveis de alto valor, inclusive pela usucapião extrajudicial, com atendimento personalizado, metodologia própria e o compromisso de que cada família regularize o seu imóvel sabendo exatamente o que está assinando.