Reajuste do contrato de locação: o que conferir antes de renovar ou sair do imóvel?

O aluguel residencial ficou mais caro do que a inflação em 2026. Segundo o informe de setembro do Índice FipeZAP de Locação Residencial, divulgado pela Fipe em outubro, os valores anunciados subiram 9,13% em 12 meses, enquanto o IPCA acumulou 4,58% e o IGP-M, 3,34% no mesmo período.

Esse movimento chega à mesa de quem aluga e de quem é dono do imóvel na hora da renovação, do aviso de reajuste ou da decisão de mudar. E é nesse momento que muita gente erra: decide com base no valor de mercado ou na conversa com a imobiliária, sem reler o contrato que assinou. A seguir, mostramos os pontos que o escritório confere primeiro em um contrato de locação residencial.

O reajuste do contrato de locação segue o índice escrito no contrato

O reajuste anual não é livre. Ele segue o índice que as partes escolheram e escreveram no contrato, como IPCA ou IGP-M, e só pode ser aplicado uma vez a cada 12 meses, conforme a Lei 10.192/2001. Se o contrato elegeu o IPCA, o locador não pode aplicar um percentual maior só porque os anúncios da região subiram.

Isso não impede um valor novo. O art. 18 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite que locador e locatário combinem, de comum acordo, outro valor de aluguel ou outra cláusula de reajuste. A palavra que importa é acordo: nenhuma das partes pode impor a mudança sozinha durante o prazo do contrato.

Quando não há acordo e o contrato já tem três anos de vigência, contados do início ou do último acordo de valor, qualquer das partes pode pedir a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, como prevê o art. 19 da mesma lei. É um caminho mais longo, e por isso vale entender antes se ele faz sentido no seu caso.

A multa por sair antes é proporcional ao tempo cumprido

Muitos inquilinos pensam em mudar para um imóvel mais barato quando recebem o aviso de reajuste. Antes de entregar as chaves, é preciso calcular a multa.

Pelo art. 4º da Lei do Inquilinato, o locatário que devolve o imóvel antes do fim do prazo paga a multa prevista no contrato, mas reduzida na proporção do tempo já cumprido. Um exemplo simples: em um contrato de 30 meses com multa de três aluguéis, quem sai no 20º mês já cumpriu dois terços do prazo e, em regra, paga um terço da multa, ou seja, um aluguel.

O locador, por sua vez, não pode retomar o imóvel durante o prazo do contrato, salvo nas hipóteses que a própria lei prevê. Por isso, a pressa de um lado não muda a regra do outro: o contrato e a lei definem o que cada um pode fazer e quanto isso custa.

Prazo, renovação e aviso prévio

O prazo do contrato muda as regras do jogo. Nos contratos residenciais de 30 meses ou mais, a locação termina ao fim do prazo sem necessidade de aviso, como prevê o art. 46 da Lei 8.245/91. Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato passa a valer por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas.

Já no contrato por prazo indeterminado, o inquilino que quer sair deve avisar por escrito com 30 dias de antecedência (art. 6º). Sem esse aviso, o locador pode cobrar o valor de um mês de aluguel e encargos. Conferir em que situação o contrato está hoje evita pagar o que não precisava ou perder um prazo que estava a seu favor. Explicamos esse ponto com mais detalhes no artigo Contrato de Locação Residencial: é realmente necessário um prazo de 30 meses?

Caução e garantias: o limite que a lei impõe

A garantia também entra na conta. O art. 37 da Lei do Inquilinato lista as modalidades possíveis: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O contrato só pode ter uma delas. Exigir duas ao mesmo tempo, como fiador e caução, é vedado pela própria lei.

Quando a garantia é caução em dinheiro, o valor não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositado em caderneta de poupança, conforme o art. 38, § 2º. No fim da locação, o valor volta ao inquilino com os rendimentos, descontados apenas os débitos comprovados. Se você quer comparar as modalidades, veja nosso artigo sobre garantias em contratos de locação.

Antes de assinar ou de sair, peça uma análise do contrato

Com o aluguel em alta, locadores querem atualizar o valor e locatários querem saber se compensa ficar ou mudar. Nos dois casos, a decisão começa pelo mesmo documento. Uma análise jurídica do contrato responde, por escrito, perguntas objetivas: o índice de reajuste foi aplicado corretamente? Qual é a multa exata hoje? O contrato já está por prazo indeterminado? A garantia está dentro do limite legal?

Com essas respostas em mãos, a conversa com a outra parte deixa de ser um palpite e passa a ter base no contrato e na lei.

O escritório Rezende e Gonçalves analisa contratos de locação residencial e comercial, para locadores e locatários, e entrega um parecer objetivo sobre reajuste, multa, prazo e garantia. Se você vai renovar, negociar ou sair do imóvel, preencha o formulário logo abaixo e conte a sua situação.

Quem está por trás do escritório Rezende e Gonçalves

O escritório Rezende e Gonçalves Advocacia Imobiliária foi fundado e é conduzido pelos advogados Marcus Rezende e Mariana Gonçalves, que somam cerca de 40 anos de atuação no mercado imobiliário e acompanham, a partir de diferentes pontos de vista, cada etapa da vida de um imóvel, da compra à locação.

Marcus, pós-graduado em Direito Imobiliário e mestre em Direito Empresarial, iniciou sua trajetória em 2004 dentro do Registro de Imóveis, onde conheceu por dentro o que faz um título ser registrado ou recusado, e se tornou especialista em incorporações e regularização imobiliária.

Mariana, também pós-graduada em Direito Imobiliário, começou em 2008 como corretora em um dos mercados de alto padrão mais aquecidos do país, na região de Balneário Camboriú e Itajaí, e, formada em Direito desde 2014, atua como advogada especialista em análise de riscos em transações e contratos.

Essa combinação rara, de quem conhece o cartório, a mesa de negociação e o contrato, permite ao escritório enxergar riscos que normalmente só aparecem depois da assinatura. Hoje, o Rezende e Gonçalves assessora proprietários, investidores, construtoras e incorporadoras em todo o território nacional em compra, venda, permuta, incorporação e regularização de imóveis de alto valor, e também locadores e locatários na análise de contratos de locação, com atendimento personalizado, metodologia própria e o compromisso de que cada cliente renove, negocie ou encerre a sua locação sabendo exatamente o que está assinando.