Checklist Estratégico dos grandes negócios imobiliários.

Em negócios imobiliários de alto valor, o “detalhe” que passa despercebido é, muitas vezes, o ponto que destrava (ou trava) milhões de reais.

Aqui no nosso escritório de advocacia Rezende e Gonçalves temos pontos que sempre avaliamos antes, durante e depois da formalização de uma permuta, compra e venda ou incorporação imobiliária.

Use este material como guia de risco: se algo aqui não estiver claro no seu negócio, o alerta amarelo já deve acender.

Clique nos tópicos abaixo para compreender os pontos de atenção em cada etapa do processo:

Antes de negociar: o imóvel e o contexto

01 - Matrícula realmente conferida (não é só “pegar a cópia”)

• A matrícula está atualizada?

• Há ônus reais, penhoras, indisponibilidades ou gravames?

• Existe alguma averbação que impacte o projeto (APP, tombamento, loteamento antigo, área de risco etc.)?

Sem domínio absoluto da matrícula, qualquer projeção econômica é apenas estimativa otimista.

02 - Titularidade e poderes de quem está na mesa

• Quem se apresenta como dono é, de fato, o proprietário que consta na matrícula?

• Em se tratando de pessoa jurídica: o representante tem poderes específicos e suficientes para aquele negócio?

Negociar com quem não tem poder para decidir é um dos atalhos mais rápidos para litígio.

03 - Situação urbanística e construtiva básica

• O zoneamento permite o empreendimento pretendido?

• Há restrições urbanísticas conhecidas (altura, recuos, taxa de ocupação, uso)?

Projetar um empreendimento incompatível com o zoneamento é comprometer o negócio desde o primeiro desenho.

04 - Passado jurídico do imóvel

• Já houve litígios relevantes envolvendo esse imóvel?

• Existe histórico de embargo de obra, ação civil pública, disputas familiares ou possessórias?

Passivos ocultos podem consumir tempo, recursos e credibilidade de forma silenciosa.

05 - Expectativa econômica alinhada

As partes têm, minimamente, a mesma visão sobre:

• Prazo,

• Volume de unidades/área ou potencial construtivo,

• Retorno esperado (financeiro ou em unidades)?

Quando expectativa econômica não é discutida com clareza na origem, o contrato acaba sendo usado para tentar “consertar” desalinhamentos que já existiam.

Durante a negociação: o contrato que sustenta o negócio

06 - Objeto perfeitamente descrito e coerente com a matrícula

• A descrição do imóvel no contrato “conversa” com a matrícula?

• Há correspondência entre o que está no papel, no registro e na realidade física?

Inconsistências entre descrição contratual e registral são causa comum de exigências cartorárias e retrabalho.

07 - Regras claras de responsabilidades e riscos

• Quem responde por vícios do imóvel, passivos ocultos e documentação pendente?

• Em que momento a responsabilidade (e o risco) se transfere de uma parte para outra?

Clareza sobre responsabilidade evita que qualquer problema se transforme, automaticamente, em conflito.

08- Prazos realistas (e com consequências)

• Prazos de entrega, registro, obtenção certidões e financiamento são viáveis?

• Existe previsão do que acontece se algum prazo não é cumprido (multas, reequilíbrio, possibilidade de resolução)?

Prazo sem consequência é convite aberto para postergações indefinidas.

09 -  Índices econômicos bem amarrados

• Correção monetária, juros, forma de pagamento e reajustes estão claramente definidos?

• Há cláusulas de reequilíbrio em cenário de oscilação econômica extrema (quando fizer sentido)?

Uma operação sólida pode ser corroída por índices mal escolhidos ou mal redigidos.

10 - Saídas organizadas (cláusulas de rompimento)

• Em quais hipóteses o negócio pode ser desfeito por uma ou ambas as partes?

• Como fica cada parte em caso de rescisão: devolução de valores, multas, indenizações, retenções?

Negócio maduro não é o que nunca termina; é o que, se precisar terminar, tem um caminho jurídico claro.

11 - Compatibilidade com o registro imobiliário

• O contrato foi pensado já prevendo o que o cartório exigirá?

• Existem condições suspensivas ou resolutivas que impactam a registrabilidade?

Um contrato impecável, mas irregistrável, é um ativo jurídico muito frágil.

12 - Proteção patrimonial dos envolvidos

• Há exposição desnecessária de patrimônio pessoal (sócios, familiares)?

• Foram consideradas estruturas como holdings, garantias reais e outros instrumentos de proteção (quando adequado ao caso)?

Em operações de alto valor, a fronteira entre patrimônio empresarial e pessoal precisa ser cuidadosamente desenhada.

Depois de assinar: cartório, registro e execução

13 - Dossiê completo preparado para o cartório

• Documentos pessoais, societários, certidões, projetos e laudos estão em ordem e atualizados?

• Há alguém responsável por coordenar esse fluxo ou “cada um manda uma parte” sem centralização?

Falta de organização documental gera atrasos desnecessários em operações que, do ponto de vista econômico, já poderiam estar em execução.

14 - Acompanhamento ativo do registro

• Quem acompanha as exigências do cartório e responde tecnicamente?

• Há prazos internos para analisar e responder a eventuais notas devolutivas?

Registro não é ato automático; é um processo que precisa de alguém olhando para ele do início ao fim.

15 - Monitoramento da execução do negócio

• Existe verificação periódica de cumprimento das obrigações contratuais (prazos, entregas, contrapartidas)?

• Há previsão contratual de reuniões de alinhamento ou de revisão em marcos específicos do projeto?

Negócios de longa duração exigem governança, não apenas uma assinatura inicial.

Negócios imobiliários de alto valor não são lugar para improviso jurídico.

Este checklist não substitui uma assessoria especializada, mas funciona como um radar: se vários desses pontos não estão claros no seu caso concreto, há um risco relevante de você estar deixando patrimônio, tempo e oportunidades na mesa.

Se você quer aprofundar a análise de uma operação específica ou estruturar um fluxo recorrente de segurança contratual e registral para o seu negócio ou para os seus clientes, nosso time em Direito Imobiliário Extrajudicial está à disposição para apoiar de forma estratégica.